政策打房、信用管制壓抑下，房市買氣低檔徘徊，統計全台六都3 月買賣移轉
棟數為1.82萬棟，月增16.8％、年減21.1％，累計第一季 4.8萬棟，年減23.6％，
創下近八年同期新低。

　　業者認為，4月起買賣移轉棟數將反映農曆年後及329檔期買氣是否 回暖，若
買方信心未見提振，全年房市交易量大幅萎縮將成定局。

　　六都地政局統計顯示，六都3月買賣移轉棟數較2月均有4％～30％ 的回溫，
累計第一季六都移轉棟數則是年減13％～39％，其中台南第 一季買賣移轉僅
4,188棟，為近九年來新低，量能衰退的幅度為六都 最鮮明。

　　值得注意的是，去年第一季，六都中就有四個都會區移轉棟數超過 1萬棟，
最多達到1.5萬棟，今年第一季只有新北市與台中市勉強達到 1萬棟，顯見房市交
易已快速恢復冷靜。

　　信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，目前仍是自用當道，房市交 易不易放
量，尤其去年3～9月房市交易熱絡，建物買賣移轉棟數月均 3.1萬棟，推估可能
到9月移轉棟數都可能較去年同期量縮。

　　至於今年房市329檔期，預售市場應該維持個案表現，個案銷售期 待順銷而
非熱銷，成屋市場雖然政策因素仍有干擾，但市場也消化了 半年的時間，不過短
期股市震盪甚大，得觀察股市與國際情勢是否會 對後市造成影響。

　　住商不動產企研室執行總監徐佳馨分析，目前市況雖有回溫，交易 能量取決
於貸款是否放寬，如各銀行對房貸依舊保守，交易恐怕亦難 以樂觀。

　　中信房屋研展室副理莊思敏指出，儘管今年仍有建案完工交屋潮， 支撐買賣
移轉棟數，但依照目前的情況來看，成屋市場交易持續低迷 的態勢恐怕難見明顯
改善，擁有成熟機能、抗跌性強的蛋黃區，預期 將在這波房市盤整期中展現出更
強的韌性。

四大房仲公布內部最新3月店頭交易資料，3月中古屋市場成交量月增率約達
15.5%至37.4%，不過仍較去年同期衰退二、三成，顯見政府打炒房政策籠罩，
加上全球關稅戰開打，各國政經等不確定性因素干擾，房市進入觀察期。

據永慶、住商、台灣、中信等四大房仲最新3月內部店頭交易資料顯示，3月中
古屋市場成交量較2月平均增加15.5％至37.4%，不過仍較去年同期衰退22.9％
至35.5%。

以六都來看，據住商機構資料，台北市月增45.9%、年減32.7%，新北市月增
40.1%、年減22.3%，桃園市月增28.6%、年減52.6%，台中月增26.1%、年減
44.7%，台南月增43.3%、年減21.0%，高雄月增29.2%、年減43.6%，全國月增
37.4%、年減35.7%。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨表示，3月中古屋交易量趨穩，不過目前
全球關稅戰開打，造成國際政經局勢不確定，加上今年以來股市震盪大、牽動
房市信心，認為第2季不動產市場難有強勢表現。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐認為，目前首購房貸作業時程已有緩解，
六都低總中古小宅物件成交量逐漸回溫。不過在美國總統川普不斷加碼的關稅
政策，都為全球政經局勢拋出變化球，而股市牽動房市信心，買方期待降價讓
觀望氛圍未退下，房市進入觀察期。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，通常農曆春節過後，民眾看屋步調回歸正
常，交易量會較明顯的成長，今年3月進入房市交易旺季，加上部分屋主願意讓
利，買方同時理解房價難有大跌的空間，在雙方對價格認知差距縮小下，市況
已出現好轉跡象。

中信房屋總經理張世宗表示，當前不動產環境下，接下來「價格」將是左右交
易的關鍵因素；他觀察，隨著市場變化，已有部分換屋族、投資客不再堅持，
願意依照合理行情進行交易，加速雙方成交速度。同時，隨著市場逐步適應打
炒房政策，觀望超過一季的自住客群也陸續進場看屋，因此接下來若買賣雙方
對價格認知差距能再靠攏，市場交易量便有機會進一步提升。

張旭嵐分析，金管會加強金檢，銀行提高內控標準，接下來三種身分的首購
族，在今年購屋時財務要謹慎規劃，第一接案族，承攬獎金的業務或是藝人網
紅，就算年收入高，不過缺乏穩定收入，但貸款風險也高，需留意當前銀行放
貸態度保守。

第二、自營商，經營小吃店或小型自營業者，多半收現金，缺乏與銀行往來的
金流記錄，若年度扣繳憑單數字又不足，則貸款不易。

第三，純虛擬幣投資者，由於虛擬幣波動大，且金流來源複雜，財力證明正當
性偏弱，銀行端貸款難度高。

台北市商辦行情再創新高，據實價登錄最新資料，今年1月下旬上市建商太子建設以總價7.68億元購入信義計畫區「統一國際大樓」27樓和六個車位，拆算車位後，每坪成交單價高達222.8萬元，創國內辦公室交易單價新高。

「統一國際大樓」位在信義計畫區，有30樓高，27樓前一手屋主是寶慶國際、萬世成世界兩家公司，2019年以總價5.5億元購入，持有六年後轉手，帳面收益增值2億1,856萬元，增幅達四成。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨表示，目前實價登錄商辦交易行情中，每坪成交價第二高是2022年「統一國際大樓」15樓、單價210.5萬元；第三高是2013年「遠雄金融中心」十樓，每坪成交價185萬元。

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，政府打炒房以住宅為重點，對商用不動產限制較少，私法人購買商辦免經許可，加上國內產業發展活絡，近年北市精華區豪華辦公室租金水位穩定上漲，讓有自用需求的企業積極在商用市場布局。

據實價登錄最新資料，今年1月太子建設以7.68億元取得「統一國際大樓」27樓和六個車位，該交易建物面積約430.15坪，扣除車位後，每坪成交均價約222.8萬元，寫下國內商辦交易每坪單價新紀錄。

此外，位於士林的豪辦「欣翰士林官邸」，去年底有買方一口氣砸3.4億元買下低樓層兩戶、總坪數達415.14坪，換算每坪成交均價各達95.9萬元、96.1萬元。

觀察2024年台北市億元商辦交易量前三名，士林豪辦「欣翰士林官邸」共有九筆交易最多，其次為內湖「興富發T1」交易五筆；第三名是中山區「大直豐匯」、「國票金控大樓」各成交三筆。

陳定中說，「欣翰士林官邸」坐落北士科、內科兩大產業聚落的中間點，近捷運、交通便利，單戶百坪起跳的規劃，符合企業設立總部的需求。

據內政部統計，截至今年2月止，國內不動產經紀業達9,796家，較去年同期增加5.6%，同時在職經紀人、營業員人數各達11,667、64,020人，各較去年2月分別成長4.8%、9.4%，三項數據均創歷史新高；在房市買氣不振，對照不動產經紀業從業人員創新高下，今年房仲業將面臨重大挑戰。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨分析，不動產經紀業相關從業人員續創新高，顯示多頭時期投身產業者眾多，惟今年房市買氣不振，市場持續籠罩在政府打炒房政策陰霾下、全年買賣移轉棟數恐面臨30萬大關的保衛戰，在市場「僧多粥少」下，房仲業將面臨重大挑戰。

大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，房仲家數與人數都創歷史新高紀錄，除與近年房市表現強勢，吸引就業者投身其中外，另外不動產經紀業品牌商也趁勢擴大經營規模，一來可擴大房仲品牌事業擴大發展，其次也能進行從業人員的世代交替，同時培養接班人。

五大房仲公布內部最新店頭交易統計，排除農曆春節因素，今年前兩月合併觀察交易量較去年同期衰退逾二至三成。顯示整體房市買氣尚未完全脫離政策打炒房陰霾。

不過，單就2月來看、月增率約4%~5%，專家表示，房市2月下旬已現逐步回歸正常的跡象。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德分析，當前房市仍未完全脫離政府打炒房氛圍，不過去年9月底央行第七波管制到現在已五個月時間，當前市場已逐漸消化政策利空。

曾敬德強調，政府打炒房政策已讓市場轉為自用當道，尤其新房貸政策上路至今已逐漸找到新秩序，從信義房屋2月內部店頭成交資料來看，雖然2月上旬市場交易仍緩慢，但從下旬開始，成屋市場交易明顯動起來，預售屋方面也慢慢聽到有些個案買氣呈現順銷市況，顯示房市已經出現逐步回歸正常的情況。

不過曾敬德表示，由於近期股市走勢不明朗，接下來是否出現股房連動效應，需先觀察329檔期的交易狀況。

據信義、永慶、住商、台灣、中信等五大房仲最新內部店頭交易資料顯示，今年前兩月成屋市場交易量較去年同期萎縮逾二至三成；不過若以2月單月來看，月增率平均小幅成長4%~5%間。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，若以今年前兩月永慶內部店頭交易資料來看，今年前兩月全國交易量較去年同期減逾30%，除了台南市買氣年減22%最少外，其餘縣市量縮幅度均逾三成，又以新北市年減37%最多、其次為新竹縣市35%，桃園市與高雄市均年減34%、台中市減少33%、台北市年減32%，顯示排除年節因素後，今年前兩月整體房市表現不如去年同期，房貸緊縮與第七波信用管制影響下，房市熱度明顯降溫。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨指出，由於買方對價格下修的期待，因此買賣雙方對於房價仍在拉鋸當中，市場觀望氛圍未完全退散，但好消息是目前市場上委售案量漸增，有利市場出現價格空間。

中信房屋總經理張世宗表示，目前房市仍有不確定性，除了買賣雙方對價格認知還有差異外，在時序進入3月也將迎來央行第1季理監事會，屆時央行是否會進一步收緊房市管制措施，以及調整銀行房貸限額問題，將影響後續房市發展。

住商機構統計，截至今年2月中，除台中外，其餘五都殺價空間全數擴大，議價率與去年同期比平均增加2至6個百分點，其中又以新北市、桃園市增加最多，顯示去年第3季央行打炒房後，賣方心態鬆動，對房價不再鐵板一塊，願意適時讓利給買方。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨分析，對比去年初與今年初成交狀況，去年初全國房市買氣暢旺，當時六都房屋議價率皆不到一成五，賣方大多待價而沽；不過去年第3季央行重手打炒房至今，房市進入冷靜期，風向逐漸吹往買方，先前房價快速飆升、以親民房價聞名或重劃區多的區域，如新北市、桃園市、台南市等處，價格開始鬆動。

住商機構內部數據顯示，今年截至2月中旬，六都中除台中市持平，其餘五都議價率全數上揚，殺價空間增加最多的是新北市，增5.8個百分點，其次為桃園市增5.7個百分點，台南市也多5個百分點；若以整體議價率看，以台南市19.5%、桃園市18.2%居冠亞軍，新北市、高雄市也達15.8%，北市殺價空間也有14.7%。

至於成交委託天數，也就是房屋銷售天數，新北市、高雄市賣最快，各約55.9天、56.2天，兩個月內就能賣掉一戶，台南市、台中市分別為62.3天、64.9天，而台北市、桃園市賣最久，成交委託銷售天數各達79.8天、78.2天。

大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，近期交易量明顯趨冷，房市漸往買方市場傾斜，本身具親民房價特性的台南市，因應房市冷靜期，議價率自然更大；至於台北市多屬高總價、高單價物件，適逢房市前景不明，對經濟局勢較為敏感的高資產買方，出手更為謹慎。

另外賴志昶表示，桃園成交天數與議價率皆呈上揚，主因區域重劃區議題濃厚，更是建商推案重鎮，新案、成屋賣壓沉重，在市場寒冬之下，成交委託天數上揚，但本身同樣具有親民房價優勢，議價空間自然拉大。至於新北市、台中市及高雄市皆呈現成交委託天數下修、但議價率上揚或維持平盤等趨勢。

賴志昶指出，目前市場買氣維持低迷，當前能順利成交物件，多為擁有地段、機能以及價格優勢的良好物件，這類物件就是剛性買方所需，以致相關區域出現成交委託天數下滑但殺價空間上揚情況。

　　政策打炒房、中央銀行實施第七波信用管制衝擊房市，去年第四季 起房市交易低迷，賣方價格出現鬆動跡象。據住商機構統計，今年全 台六都中，除台中持平外，其餘五都議價率均有感擴大，桃園、台南 更擴大至18.2％、19.5％，比去年同期增加五個百分點，房市漸往買 方市場傾斜。

　　住商機構統計顯示，六都去年1月至2月中平均議價率約10％～14. 5％，今年迄今約11.9％～19.5％，其中除台中持平外，台北、高雄 約增加兩個百分點，新北、桃園、台南則增加五個百分點。

　　這也反映成交行情雖然並未出現明顯鬆動下修，不過過去開高價、 議價空間有限的情形，如今多數屋主開價仍高，但惜售姿態不再堅持 ，比起房市景氣熱絡的去年初，有更大的議價空間。

　　住商不動產企研室執行總監徐佳馨表示，疫情後房市多頭正式走向 尾聲，從去年初與今年初的成交狀況對比，即可知景氣變化；去年初 正逢新青安貸款上路，全台瘋迷小宅、低總價物件，六都議價率皆不 到15％，可見當時賣方大多待價而沽，惟今年初市場已進入冷靜期， 以親民房價聞名的區域，如桃園、台南等都會區，價格開始鬆動，可 見此波房市寒流，市場風向逐漸吹往買方，若為自用、剛性需求購屋 者，可以考慮入市多看房，有機會以「甜甜價」購得房屋。

　　此外，以今年六都平均成交委託天數來看，台北市平均79.4日、桃 園78.2日最高，其中台北比去年同期還增加九天，顯示台北市多屬高 總價、高單價物件，在房市前景不明時期，對經濟局勢較為敏感的高 資產買方，出手更為謹慎。

　　去年房市火熱，六都家戶購屋比均創下近三年新高，不過房市高檔 反轉，愈來愈多屋主降價求售，房仲公司代售物件調降開價較信用管 制前增加2成，去年第四季起因中央銀行信用管制政策交易量驟降， 2024年恐成房市長年多頭以來的「最後一舞」。

　　根據台灣房屋統計內部整體待售物件調降開價案件數量，目前有3 ,431件，較信用管制前高出2成，目前六都降價物件中，台中占26％ 最多，新北、桃園也占約20％，六都開價平均降幅約8％，調降幅度 最大為台南的8.7％；台北市降價物件最少、僅占六都的6％，調降幅 度為六都最低的7.2％，在台北市想要撿便宜並不容易。

　　台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，去年第四季政府打炒房 衝擊買氣，在銷售速度放緩下，部分屋主心態略有軟化，使降價物件 增加，對於今年想撿便宜的民眾而言，正好是可以伺機而動的機會點 。若以產品型態來說，透天、別墅產品在整體降價物件占比逾4成， 開價的平均降幅達10.2％，下修幅度較公寓或大樓高出不少。

　　至於代表購屋意願的家戶購屋比，去年六都家戶購屋比以桃園市5 .2％最高，台中4.9％次之，高雄3.9％六都第三，而台北市2.9％六 都最低。與往年相較，即使近年家戶數量快速增加，不過購屋動能更 為強勁，台北、桃園、台南、高雄家戶購屋比皆創近三年新高，新北 、台中追平2021年的高點。

　　住商不動產企研室執行總監徐佳馨表示，去年上半年新青安房貸政 策催動，下半年銀行限貸及信用管制政策端出，整體來說，交易保持 強勁的動能，使家戶購屋比處於近年高點，去年第四季起交易量持續 重挫，今年初仍未有起色，顯示房市凜冬已到，購屋者宜慎選區域地 段，居安思危以因應未來市場波動。

買氣冷，建商暫緩開工腳步。內政部最新統計，去年全國住宅類開工宅數僅12萬7,883宅，寫下近五年最低紀錄，主因去年9月政府打炒房政策出籠後，去年第4季開工量急轉直下。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨指出，去年開工量寫下近五年新低，今年在建商減量經營下，後續可能擴大優惠促銷方案刺激買氣，若買氣有明顯起色，將增強建商後續開工、加大推案意願；反之若買氣持續萎靡，今年開工量也恐難有起色。

徐佳馨表示，去年第3季央行重手打炒房，市場買氣瞬間冷靜下來，加上政府房市政策未明，同時營建業缺工問題仍嚴峻，都是讓開發商延緩開工暫避風頭的重要考量，使去年建案開工量下探至五年新低。

內政部統計，去年全國住宅類開工宅數為12萬7,883宅，為近五年新低，呈連二年衰退。觀察近年數據，近年高點約落在2022年，全年開工約14.6萬宅，不過在那之後，2023年下滑至13萬宅，2024年繼續下滑至12.7萬宅。

不過數據顯示，去年7月國內開工量達1萬7,331宅，創下史上單月開工量最高紀錄，是直到去年第4季，開工量才急轉直下，專家認為，與央行祭出史上最重打炒房措施有高度關聯。

大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，去年7月開工量衝新高，主因當時央行限貸、銀行限縮土建融情況逐漸嚴峻，使當時建商不管是迫於資金壓力，或仍看好房市熱潮，皆加緊開工腳步，不過9月央行祭出第七波信用管制，房市信心重挫，去年第4季起至今房市表現冷淡，讓去年開工量較顯平靜。

若以區域來看，新北市去年開工宅數下滑達62.9%最多，顯見過去區內推案過度集中部分重劃區，造成重劃區餘屋較多，加上市場買氣趨冷，讓建商有意延緩開工避風頭；其次是台南市年減37.7%，去年開工量約8,367宅。

至於其餘四都，去年開工量則較2023年呈現16%至48%的正成長力道。其中台北市去年住宅類開工宅數達1萬1,164宅，較2023年同期成長17.5%；桃園市開工宅數則約2萬6,466宅，較2023年同期成長48.4%。

台中市開工宅數達3萬3,185宅，冠居全台各縣市，年增率達16.5%；高雄市住宅類開工量達2萬437宅，年增率約36%。

內政部統計，2024年全年核發建築執照達15.6萬宅，為2015年以來第四高，反映建商推案量仍處在高檔，專家認為，2025年房市可能將迎來新一波賣壓。

觀察去年各月變化，央行在2024年9月啟動號稱史上最嚴的第七波不動產信用管制後，當月建照核發量較前一月直接腰斬，驟減至9,493宅，不過隨後在第4季，各月建照核發量又回神至1萬宅以上水準。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨分析，建照核發數量與房市景氣高度相關。2024年8月建照核發量達2.1萬宅，創歷史新高，推測與央行要求「土地18個月內開工」的政策時程相符，使大量建案趕在期限內取得建照。

政府2023年8月推出「新青安貸款」，雖原意是協助年輕族群購屋，但意外推升市場投資買盤，導致房價持續飆漲，並引發炒作亂象。為遏制過度投機，央行總裁楊金龍於2024年9月實施第七波不動產信用管制，包括提高第二戶房貸成數門檻、強化貸款審核標準等，市場資金流動性受到壓抑。

「金龍海嘯」以來房市出現冷卻跡象，2024年9月住宅建照核發量大幅縮減，顯示開發商對市場前景趨於保守，部分業者甚至選擇減少新建計畫或延後開工。不過，10月後市場信心回升，10月建照核發量達12,628宅，11月進一步上升至17,532宅，12月則為15,071宅，反映出台灣房市仍有剛性需求支撐，但也可能湧現新一波賣壓。

政治大學地政學系教授孫振義表示，以實務角度看，一般建照申請時程較難精準掌控，通常需預估約三到六個月作業時間，2024年9月建照核發量大幅下滑可能與「危老條例」時程獎勵機制有關，業者須趕在5月12日前完成掛件作業，導致部分案件恰好於8月核准，進而推升當月建照核發數量。

孫振義指出，2024年下半年多數建商來不及緊急調整建照申請。雖然取得建照後即可對外銷售，但為避房市寒冬，2024年已取得建照之案件，建商仍可選擇延後推案。至於若要評估央行祭出的信用管制對建照申請實際影響，應檢視今年上半年建照核發數據，將更具參考價值。

今年房市買氣動向，聚焦329檔。四大房仲業者看2025年房市，包括信義、永慶、住商、台灣房屋等多認為，今年整體房市表現將與台灣經濟、股市有高度連動，至於何時回溫，329檔期將是觀察前哨站。

經歷2024年上半年房市過熱後，央行連續推出調控措施，市場逐漸回歸理性；信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德分析，在政府出手打炒房後，房市樂觀預期降溫，市場呈現自用當道的市況；2025年房市將與國內經濟，以及經濟櫥窗的股市表現有高度連動，而房市是否回溫的前哨站需觀察329檔期銷況。

曾敬德認為，2025年房市將呈現「以盤待變」態勢，惟自住需求仍受政策保護，不過整體不動產市場走向將與國內經濟、台股表現有密切相關；如果台股表現良好，資金動能將支撐房市；反之，若股市出現大幅下跌，恐加重房市價格壓力。

曾敬德強調，2025年美國政局可能引發股市波動，如川普上任後的可能推出一系列政策所帶來的不確定性干擾，都可能間接影響台灣房市。

永慶房產集團業務總經理葉凌棋表示，銀行房貸緊縮和央行第七波選擇性信用管制對台灣房市已產生價跌的影響，若房貸緊縮和信用管制持續，2025年房市有可能呈現「量縮價跌」格局；他推估，剛需強勁的區域估跌幅約在7~10%左右，過度投機炒作的區域，房價則有10~15%的跌價空間。

台灣房屋集團首席副總裁周鶴鳴表示，由於銀行房貸承作量放緩，且今年初為企業發放年終獎金的旺季，短期內民眾的儲蓄金額可望提高，一來一往之下，今年首季房貸排隊的現象，可望較去年略為紓解；不過今年春節過後，新建案的交屋申貸需求增加，放款水位也將相對緊繃，屆時觀望氣氛可能會更濃厚。

周鶴鳴認為，今年房市在打炒房、通膨拉扯下，買賣雙方磨合期拉長，雖然目前整體房市買氣下滑，但房價有其僵固性，認為2025年市場走勢將是買賣雙方在價格拉鋸狀況。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨則認為，在央行緊盯銀行不動產放款、祭出第七波選擇性信用管制後，已對去年上半年以來過熱的房市買氣產生嚇阻效果，市場對房價上漲的預期心理不在，顯示政策已收到良好成效。

不過徐佳馨強調，對政府來說，當前房市屬於「留校察看」，還沒到「警報解除」，尤其在銀行在不動產放款仍有壓力下，認為整體不動產市場交易要到今年農曆年後才有機會見到曙光。

　　1月工作天數較少，加上第七波信用管制實施後對於年前購屋潮趨
於觀望、年後再進場氛圍濃厚，1月各大房仲業者旗下門市交易量普
遍較去年12月及去年同期減少1～2成之間。

　　整體看來，房市買氣在2024年8月房貸緊縮、9月中央銀行信用管制
後直線下滑，雖然2024年底有所回升，但整體交易量已較2024年上半
年時期大幅衰退，包括永慶、住商、台灣房屋、中信房屋等房仲業者
門市交易量，在2025年1月較去年12月普遍衰退7％～28％。

　　永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，2025年農曆春節落在1月底、
2月初，年前看屋、購屋腳步放緩，銀行房貸緊縮、第七波選擇性信
用管制持續，買氣仍處於相對低檔，1月看屋量較2024年12月略為下
滑、付斡量有減少跡象，顯示有購屋需求的民眾部分選擇縮手等待。

　　11、12月交易量有所回升，顯示近期房價下修，帶動購屋意願增
加 ，符合買方需求的物件，若價格有所折讓，買方還是願意進場，價
跌 幅度將決定交易量回穩的速度，預期民眾在春節假期後慢慢回歸日
常 生活節奏，房市回歸市場供需機制，買賣雙方價格認知差距縮小，
就 有利於加速成交，房市買氣也可望緩步回升。

　　住商不動產企研室執行總監徐佳馨表示，目前市場上銀行貸款問
題 不如去年中嚴重，但買方對價格接受度仍低，也讓市場交易拉鋸明
顯 ，過去每年12月底會有一批資產布局和因應農曆新年的購屋潮，但
有 些買家在2024年12月已經搶進，讓2025開春首月交易疲軟。

　　中信房屋總經理張世宗表示，「金龍風暴」持續發威，對自住客
群 來說，開發成熟、基礎機能完善、人口穩定的蛋黃區仍是購屋首
選， 相較於其他區域，今年蛋黃區依然能維持一定的市場熱度。在產
品選 擇方面，小坪數、總價2,000萬元以內、符合自住需求的物件，仍
將 是市場上的搶手貨。

輝達（NVIDIA）台灣總部傳有機會花落桃園市「亞洲矽谷創新研發中心（亞矽創）」預定地，房產專家分析，該地位於桃園青埔西南側，未來若有機會進駐，交通上不僅近桃園機場約17分鐘，且可快速連結竹科、內科，融合半導體產業優勢。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨指出，做為全國最多工業區，又兼具航空優勢的縣市，加上能在北北桃生活圈外還能與新竹有連動，確實也有獲得輝達青睞的底氣。

徐佳馨表示，「亞洲矽谷創新研發中心」預定地位在桃園捷運A19站旁，落在青埔西南側，不僅近桃園機場、車程僅約17分鐘，尤其桃園堪稱AI伺服器最大生產基地，舉例來說，距離緊密合作廠商如廣達的桃園龜山廠僅車程半小時。

另外，搭配捷運、高鐵、高速公路可快速連結新竹科學園區、內湖科學園區，該地擁有融合半導體、製造業的地段優勢。

徐佳馨認為，若該案獲得輝達欽點，以科技業高效作業，預計完工日期有望落在2028年前後，屆時可望為桃園房市再注入一劑強心針。

南台灣受半導體龍頭進駐等議題帶動，高雄房市前景看好，帶動租金價位上揚。住商機構統計實價登錄數據，高雄市2024年住宅租金前五名中，有四名皆位處鼓山區。大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶認為，鼓山區近年來受惠於農十六特區、高雄市立美術館等議題，成為新興高總價住宅聚落，讓區域豪宅租金價位也持續高漲。

根據實價登錄，高雄市2024年住宅租金冠軍位處鼓山區，為鼓山區內惟商圈的豪宅「鼎宇鼎峰」22樓、農十六特區豪宅「華人滙」26樓並列，其中前者總坪數達180.7坪，後者則約109.3坪，去年都以月租金12萬元出租，且換算上述兩戶當初入手金額，出租報酬率竟分別達3.7%、4.8%，頗具投資前景

另外，鼓山區高雄美術館特區「美邦ONE MORE」其中25樓兩戶於去年同時出租，月租金總價約10.9萬元，名列第三名。而農十六特區豪宅「國王與我藝術城堡」則以租金總價10.5萬元，名列高雄市第五高之租金豪宅。

住商不動產高雄美術館加盟店店東莊宗穎分析，純住宅租金總價能達10萬元以上者，皆屬區域乃至高雄市一線豪宅才會有此行情，而鼓山區近期重劃區議題濃厚，並有高雄市立美術館周邊與凹子底森林公園等大型綠地，區域內亦有高雄捷運站點，整體機能性成熟，未來性也足夠，區域受高資產族群青睞，也帶動地區豪宅租賃價位。

至於榜上唯一左營區豪宅「京城天峰」，去年26樓戶以每月總價11萬元出租，賴志昶分析，該案門牌雖屬左營大順好市多商圈，但鄰近捷運凹仔底站，亦可視之為農十六特區豪宅之一，且該社區緊鄰富邦凹子底開發案，周邊商業機能正在醞釀，房市前景可期，吸引市區金字塔頂端族群入住。

賴志昶指出，若以上述豪宅過去成交行情試算，投資報酬率皆達3~5%左右，以住宅出租角度來看，頗具投資置產前景，惟不少豪宅入手時皆屬毛胚屋，且長期置產亦有不少稅務成本，實際報酬率應較帳面來得少。此類豪宅租客多為企業高管、外商人員及新創業主。

　南台中四大行政區，包括南區、南屯區、烏日區、大里區，在軌道 建設及新興重劃區開發帶動下，近兩年來人口大增1.23萬人，其中南 區、大里區近兩年人口雖僅微幅成長，但總戶數卻分別大增3,000戶 ，顯見區域內人口結構變化及更多人口獨立出來，帶動區域新戶數增 長，吸引大批開發商搶進南區與大里區推案。

　　根據台中市民政局統計，南台中四大行政區總人口數自2022年的5 9.3萬人穩步攀升至60.5萬人，其中南屯區兩年來增加6,868人，烏日 區受惠三鐵共構、全台最大購物中心進駐等利多挹注，兩年來增加3 ,011人；而南區及大里區兩年來人口增加數雖不及南屯、烏日區多， 但總戶數卻分別增加3,102、3,000戶。

　　住商不動產七期南屯店協理黃盟翔指出，南區受惠於區內雙鐵共構 、雙醫療資源等完善的生活機能，加上鄰近的13期及大里區房價走高 ，南區出現比價效應，吸引不少自住家庭及單人戶在此購屋。

　　根據市場觀察，南區指標新案「曜精銳」，產品規劃24至41坪、二 至三房格局，由於交通及生活機能便利，吸引在地自住客及醫療菁英 詢問，該案成交均價約58萬元，最高單價已達65.3萬元。

　　大里區作為台中第三大人口行政區，因緊鄰南區及多個學區，住房 與租房需求強勁，近年房價也在外溢效應下快速走高，如登陽建設於 大里二期重劃區推出的「登陽閱涵」，高樓層單價已站上57.2萬元。

　　2024年台北市豪宅租賃總價排行出爐，由松山區「文華苑」10樓戶 月租55萬元最高，居次為大安區「勤美璞真」24樓戶近49萬元，內湖 區「長虹天璽」、中正區「揚昇君臨」亦有月租金逾35萬元的租案， 反映高端住宅市場仍有不小租賃需求。

　　觀察實價登錄資訊，2017年「文華苑」10樓戶月租金為42萬元，等 於六年多來調漲13.5萬元，漲幅超過3成，反映近年來整體不動產交 易及租金行情的提升。

　　大家房屋企研室主任賴志昶表示，若以近期買賣成交行情試算整體 高端豪宅出租收益率，平均僅約1.5％，豪宅屋主長期資金配置、有 人照顧房子的考量，遠勝於獲取租金收益。

　　住商不動產企研室執行總監徐佳馨表示，具有支付數十萬元租金實 力的租客，多屬金字塔族群，寧願「以租代買」入住豪宅，主要原因 有二，一是受中央銀行政策影響，豪宅貸款成數受限，高資產族群如 不願將大筆現金投入房地產市場，卻仍有居住需求，便先以租賃代替 買房；二是部分高資產族群為華僑、海歸人士或為外派高階主管，僅 在國內短期居留，或先以租用熟悉附近機能。

　　整體而言，豪宅租客多為企業高管、外商人員及新創企業主，他們 對於地段、機能及安全性的要求極高，在市場待租標的釋出有限下， 租金單價持續創高。

　　台北市一線豪宅熱門的出租社區，不少以地段優勢著稱，如「勤美 璞真」有面大安森林公園獨特景觀；「揚昇君臨」則是中正區博愛特 區內少數大坪數豪宅，深受傳統金字塔族群喜愛；「信義富鼎」屋齡 雖達15年，但位處信義計畫區，蛋黃區機能無可取代。

房市在2024年底現暖陽，12月交易量回溫。六都地政局昨（2）日公布，12月六都買賣移轉棟數為21,445棟，月增8.2%、年減9.7%，六都全面呈現月增；2024年六都買賣移轉棟數共達27萬1,309棟，創近11年新高，年增14.8%。

與11月相比，台北11月買賣移轉棟數月減12%、台南月減16%，其餘四都月增幅僅1%至7%。對比12月狀況，六都全面呈月增，且多數增幅擴大，桃園、台北更站上兩位數增幅，房市迎來「小陽春」。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，12月一方面受惠年底趕工交屋潮挹注，另一方面在央行打房後，賣方心態持續軟化，願意誠意降價吸引買方進場。台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，2024年第3季以來的房貸排隊潮，在第4季陸續消化，使年底貸款撥付完成交屋登記的案件增加也是原因之一。

據統計，12月六都買賣移轉棟數為21,445棟，月增8.2%、年減9.7%；台北市2,470棟，月增24.9%、年增3.8%；新北4,597棟，月增3.8%、年減21.1%；桃園市4,358棟，月增11.6%、年增11.7%；台中市4,651棟，月增5.9％、年減18.4%；台南市2,032棟，月增6.6%、年減15.3%；高雄市3,337棟，月增3.7%，年減5.9%。

值得注意的是，六都去年12月的房市移轉數據與去年11月相比全面成長，若與2023年同期相較，12月交易量以桃園、台北表現較佳。大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶表示，12月有短暫回溫趨勢，其中以台北成長幅度最為驚人，顯示市場冷淡之際，較具價格支撐力道的蛋黃區買盤回溫力道較顯著。

進一步觀察2024年全年買賣移轉棟數，台北市2024年29,930棟，年增12%；新北市64,169棟，年增6.9%；桃園市49,189棟，年增20.8%；台中市54,996棟，年增15.3%；台南市27,783棟，年增11.4%；高雄市45,242棟，年增24.8%。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨表示，央行去年啟動第七波信用管制，令全台去年下半年買氣急凍，惟去年上半年由新青安帶起的房市多頭過為火熱，縱然下半年央行連續出擊，全年仍寫下紀錄。

儘管去年全年寫下近11年新高，但在央行打房後，房市氛圍已逐漸轉變，信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，2024年全台買賣移轉棟數約落在35萬棟，但第4季房市體感溫度可能是30萬棟水準。2025年房市仍會是自用當道，在資金緊縮狀況下，房市表現空間有限。

　　行政院長卓榮泰拍板高鐵南延屏東計畫採「高雄方案」，配合高雄 車站周邊大都更計畫，透過土地整合、沿線商圈帶動當地發展，區域 房市短空長多，周邊71期重劃區已有多家建商卡位布局。

　　住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨指出，高雄車站在更新後， 除共構話題外，加上亞灣2.0計畫及小港機場新國際航廈計畫持續推 進，將帶來更多人留並吸引企業、產業進駐，促使區域發展進入第二 曲線。

　　有鑑於過去高鐵進駐地區的發展經驗，周邊生活圈的房市，通常會 迎來顯著的發展，根據實價登錄顯示，南部地區高鐵站，包含嘉義、 台南、左營站，周邊房價從2020年的平均每坪13.3萬、19.9萬、20. 6萬元，上漲到2024年的27.6萬、33.4萬、42.2萬元，分別上漲107. 52％、67.84％、104.85％。

　　其中翻倍成長的嘉義、左營，同時也擁有產業園區所帶來的產業紅 利，因此高雄車站增設高鐵站之後，短期內雖有工程黑暗期的衝擊， 周遭生活圈的長期發展相當被看好。

　　目前高雄火車站周遭新案相當稀少，不過高雄市府為因應鐵路地下 化計畫，2010年便針對車站及站東地區進行前瞻性的土地規劃，劃定 車站專用區及特定商業專用區，為加速車站周邊土地整合利用，更將 原本鐵路用地開發成為為「71期重劃區」，並釋出大量土地，未來還 有都更案、聯開案將興建住宅。

　　如由國城建設得標的「捷運黃線Y10聯開案」，2,299坪基地座落於 九如二路13巷及鐵道二街，捷運Y10站預定地西側，規劃下沉廣場、 地下通道與捷運Y10站聯通，住宅方面預計打造4棟地上24樓、地下5 樓建築，主打二到四房多功能捷運宅，共計800多戶。

　　另外，還有日勝生集團取得的「高雄車站站東舊宿舍公辦都更案」 及「站前建國路」民辦都更案，將興建兩棟分別為24樓的商辦大樓、 26樓的住宅大樓，預計2028年完工。

　　而鄰近台鐵高雄車站及民族車站的「71期重劃區」，目前已有永信 、崑庭、友友、城揚等建商卡位，特商區土地單坪行情約達150萬元 ，市場推估日後新案售價將站穩4字頭。

五大房仲昨（31）日公告2024年12月門市自結交易量，全面月增、年減，這是央行2024年9月祭出第七波信用管制後，連兩個月出現房仲交易量月增，顯示賣方信心鬆動而降價下，帶出一波剛需新買盤。

根據統計，12月信義房屋全台交易量呈現月微增、較去年同期雙位數衰退；永慶集團月增3%、年減27%；住商月增5.2%、年減29.5%；中信房屋月增4%、年減31.8%。台灣房屋僅統計七都，銷售月增6.8%、年減21.6%。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，銀行房貸緊縮與第七波選擇性信用管制持續影響，市場買氣明顯降溫，去年10月交易量已較6月高點腰斬，11月起，部分賣方認清現實，擔心愈晚出售，必須更大幅降價才能脫手，在價格上更願意讓利促成交，12月賣方心態更為軟化，降價意願增加，也讓交易量小幅回升。

進一步觀察去年12月各區成交狀況，據信義房屋統計，總價1,000萬至1,500萬元的交易最多，占比接近四分之一，其次則是總價1,500萬至2,000萬元的市場，占比也接近兩成。新北市總價1,000萬至2,000萬元的交易占比達五成，桃園市總價1,000萬至1,500萬元交易量最多。台中市方面，總價1,000萬至2,000萬交易狀況較上月成長，也是占比最高的總價帶，南台灣的台南與高雄也都是總價1,000萬至1,500萬元的產品當道。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，通常政策剛出爐是市場最恐慌的時間，去年12月市場也消化房貸緊縮的利空一段時間，因此看到年前交易有稍觸底回溫，可能有些屋主願意調整價格順利交易。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨則表示，經歷過去年9月與10月兩個月的盤整，雖有零星個案降價求售，加上各界普遍認為高點已過，市場案件釋出增加，加上12月會有一批年底資產布局和因應農曆新年的購屋潮，交易表現相對穩健。

展望2025年，台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，雖然央行去年第4季並未加碼信用管制，不過金管會透過金融檢查，對於不動產增貸、抵押周轉金加強追查金流，對於銀行放款也給予多重不動產業務貸款比重和總額的限制，因此預估今年上半年銀行貸款速度和條件仍保守，此前房市都將偏向供過於求的情況。

豪宅定價未受央行限貸令鬆動，北市有不少豪宅憑藉蛋黃機能與建商品牌優勢，成交單價仍居天價，住商機構觀察台北地政雲，今年截至年底，以多戶名人入住加持的大安區豪宅「One Park Taipei 元利信義聯勤」成交單價最高，扣除車位單價約279.4萬元；而前五大北市豪宅中，松山區即占據兩名。

大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，近年來鄰近東區、信義區的松山區，以交通機能便捷優勢，深受高資產族群青睞，區域吸引不少品牌建商進駐。觀察北市五大豪宅中，有兩處預售案進榜，其中預售案「敦仰」每坪成交單價253萬元，「勤美璞真城仰」每坪234萬元。

據台北地政雲數據，台北市截至2024年底成屋與預售交易中，以大安區「One Park Taipei 元利信義聯勤」成交單價最高，該社區26樓戶總坪數約171.9坪，今年1月以總價4億2,433萬元成交，扣除車位單價約279.4萬元。

賴志昶指出，該豪宅憑藉面大安森林公園獨特景觀及建商品牌優勢，加上有不少名人入住加持，目前社區成交單價不分樓層約在每坪255萬至260萬元之間，過去高樓層曾成交至每坪296萬元，以成交單價而言，是目前北市乃至全台第一豪宅。

賴志昶表示，若以總價而言，以信義區指標豪宅「皇翔御琚」位居第一，該社區雖屋齡13年，位在信義計畫區，鄰近台北101，周邊都屬豪宅社區，如「信義富邦國際館」、「陶朱隱園」等，地段具有優勢，加上規劃大坪數物件，又有上市建商品牌加持，成交總價動輒數億元以上。

北市五大豪宅有兩處預售案進榜，賴志昶說，二案皆位在松山區，該區近年來商業與生活機能發展成熟，又有「文華苑」、「潤泰敦峰」等有名氣的成屋豪宅屢創高價，令區域預售案開價更有底氣。此外，預售豪宅交屋期較長，在限貸氛圍下，現金流壓力不會較大，不少預售豪宅受高端客戶青睞。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨分析，北市指標豪宅憑藉地段優勢、建商品牌及蛋黃機能，仍能成交單價位居高檔，此次豪宅排行榜交易皆集中於央行第七波信用管制措施以前，顯示央行近期多次打壓豪宅客，確實達到降溫功效。